Comprar casa a l'Empordà: guia del mercat immobiliari 2026
L'Empordà és un dels mercats immobiliaris més actius i heterogenis de Catalunya. En un radi de 50 quilòmetres trobaràs des d'apartaments de 100.000€ a Figueres fins a masies de més d'un milió a Peratallada o cases de Cadaqués que assoleixen preus per metre quadrat comparables als del Passeig de Gràcia de Barcelona. La diversitat del mercat és el primer que has d'entendre abans de buscar.
Aquesta guia analitza el mercat per zones, tipologies i perfils de comprador, sense dades inventades: el que pots trobar avui al mercat empordanès.
Per què la gent compra a l'Empordà
El perfil del comprador de l'Empordà ha canviat molt en els darrers anys. Si fins fa una dècada el mercat estava dominat per la demanda de segona residència estival —principalment de l'àrea metropolitana de Barcelona—, avui hi ha tres perfils ben diferenciats:
El comprador de primera residència: Professional que treballa en remot o que es desplaça a Barcelona puntualment, que valora la qualitat de vida, l'entorn natural i els preus (molt) inferiors als de Barcelona. Busca principalment a Figueres, als pobles de la plana i al Baix Empordà interior.
El comprador de segona residència: El perfil tradicional. Busca principalment la costa —Cadaqués, Begur, Roses, l'Escala— per a ús estival. Disposat a pagar preus de costa pel dret a dir "tinc casa a Cadaqués".
L'inversor en lloguer turístic: Busca propietats amb potencial de rendiment via plataformes de lloguer vacacional. El mercat de l'Empordà, amb una demanda turística molt alta a l'estiu i preus de lloguer elevats, ofereix rendibilitats interessants en algunes zones —si es disposa de llicència turística.
El mercat per zones
Cadaqués: el mercat més exclusiu i limitat
Cadaqués és el mercat immobiliari més car i exclusiu de l'Alt Empordà. La combinació de bellesa excepcional, protecció del Parc Natural del Cap de Creus (que impedeix qualsevol construcció nova fora del nucli consolidat) i reputació internacional fa que les propietats siguin escasses i molt demanades.
El preu per metre quadrat al centre de Cadaqués és dels més alts de la Costa Brava. Cases amb vistes al port o ben situades al nucli antic poden superar fàcilment els 5.000-7.000 €/m². Les cases més singulars o amb posició privilegiada no tenen sostre de preu.
Per a qui és: Comprador amb alt poder adquisitiu que valora la singularitat per sobre de la practicitat. Cadaqués no és per a primera residència habitual: la dificultat d'accés, la manca de serveis en hivern i la massificació estival el fan poc pràctic com a residència principal.
Com és el mercat: Molt poca oferta, molt alta demanda. Les millors propietats rarament surten als portals generalistes —es venen per contactes o a través d'agències locals molt especialitzades. Cal paciència i xarxa local.
Roses i la badia: mercat ampli i actiu
Roses és el mercat immobiliari més gran i actiu de l'Alt Empordà costaner. L'oferta és molt superior a la de Cadaqués i els preus son significativament inferiors.
Tipus de propietats: Apartaments en blocs de la dècada de 1970-90 (oferta abundant i preus accessibles), cases unifamiliars a les urbanitzacions dels voltants i habitatge de nova construcció puntual.
Preus orientatius: Apartament de 2 habitacions a Roses, en bon estat: 150.000-280.000€. Casa unifamiliar als voltants: 280.000-500.000€. Propietats a primera línia de mar: preus molt superiors.
Empuriabrava: El municipi d'Empuriabrava, amb els seus canals navegables, té un mercat propi molt actiu. Les cases de canal —amb amarrador privat— son una tipologia única a l'Empordà. Preus des de 300.000€ per a cases de canal estàndard fins a molt més per a les cases grans amb embarcador.
Figueres i la plana: primera residència accessible
Figueres és el mercat de primera residència de referència de l'Alt Empordà. Preus molt inferiors als de la costa, tots els serveis (hospital, instituts, comerços) i connexió d'AVE amb Barcelona.
Preus orientatius: Pis de 3 habitacions en bon estat al centre: 90.000-180.000€. Casa unifamiliar als barris residencials: 200.000-380.000€. Habitatge de nova construcció: des de 2.000 €/m².
Vilafant: El municipi adjacent a Figueres, on se situa l'estació d'AVE, té una oferta de cases unifamiliars amb jardí a preus raonables. Molt demandat per famílies que volen casa sense pagar preus de capital.
Castelló d'Empúries: A 15 minuts de Figueres, té un mercat propi actiu. La proximitat als Aiguamolls i a les platges de l'Alt Empordà el fan atractiu com a primera o segona residència.
Begur i la Costa Brava central: qualitat i exclusivitat
Begur és la referència d'allotjament i immobiliària de qualitat del Baix Empordà. El nucli medieval, les cales espectaculars i la qualitat de vida de la zona atrauen un perfil de comprador exigent.
Preus orientatius: Cases al nucli de Begur: 400.000-800.000€ i més. Cases a peu de cala o amb vistes al mar: poden superar el milió fàcilment. Masies als voltants: 500.000-1.500.000€ depenent de l'estat i la superfície.
La Bisbal d'Empordà: La capital de la ceràmica del Baix Empordà té un mercat de primera residència actiu i preus molt inferiors a Begur. Una opció interessant per a qui vol viure al Baix Empordà sense pagar preus de costa.
Peratallada i els pobles medievals: el mercat de les masies
Els pobles medievals del Baix Empordà —Peratallada, Pals, Monells, Ullastret— concentren un mercat immobiliari molt específic: cases de pedra en nuclis medievals i masies de pagès en entorns rurals.
Cases al nucli medieval: Escasses i molt demanades. Les cases de pedra ben reformades a Peratallada o Pals assoleixen preus elevats per la seva singularitat.
Masies rurals: L'actiu immobiliari més característic de l'interior del Baix Empordà. Masies del segle XVIII o XIX, algunes completament reformades i equipades, d'altres en estat de ruïna parcial que requereixen una inversió important. Preus molt variables: de 400.000€ per a una masia petita necessitada de reforma fins a 2-3 milions per a les masies grans ben restaurades amb piscina i molt de terreny.
Aspectes legals i fiscals
ITP (Impost de Transmissions Patrimonials): Per a habitatge de segona mà a Catalunya, el 10% del preu de compravenda. És el principal impost en una compra d'habitatge usat.
IVA: Per a habitatge nou, el 10% (en comptes de l'ITP).
AJD (Actes Jurídics Documentats): Aproximadament l'1,5% del preu, aplicable en compres d'obra nova i en algunes operacions.
Despeses de notari i registre: Al voltant de l'1-1,5% del preu total.
Honoraris d'agència: A Catalunya, habitualment del 3 al 5% del preu, pagat per la part venedora. Comprova sempre qui paga les comissions en cada operació.
Llicència turística: Si compres amb intenció de llogar a turistes, la llicència turística és imprescindible i la normativa és cada vegada més restrictiva. Alguns municipis han limitat o suspès la concessió de noves llicències. Consulta sempre amb un professional local l'estat de la normativa en el municipi que t'interessa abans de comprar.
Consells pràctics per comprar a l'Empordà
Treballa amb agències locals. El mercat de l'Empordà —especialment a Cadaqués, Begur i els pobles medievals— funciona molt per contactes. Les agències locals coneixen les propietats que no estan publicades als portals i saben quan surt una oportunitat.
Fes una inspecció tècnica. Especialment per a masies i cases de nucli medieval antic, una inspecció tècnica professional pot revelar problemes estructurals, d'humitat o d'instal·lacions que no son visibles en una visita estàndard.
Comprova l'urbanisme. Moltes propietats rurals de l'Empordà estan en zones protegides —parc natural, PEIN, zones agrícoles— on la normativa de construcció és molt restrictiva. Comprova l'estat urbanístic de la finca abans de fer cap oferta.
Paciència. El mercat de les zones més exclusives (Cadaqués, Begur, masies de qualitat) mou poc volum i les propietats bones no surten sovint. Pot trigar mesos o més d'un any a trobar la propietat adequada.
No compris en temporada alta. Si és possible, visita les propietats fora de temporada. Les zones que semblen idíl·liques a l'agost poden tenir un accés dificultós, soroll o manca de serveis a l'hivern que és important verificar.
Per a una visió general de la comarca, consulta la guia de què fer a l'Empordà.